隨著城市發(fā)展從增量時代步入存量時代，舊城更新成為城市發(fā)展的新課題。秉承“百年郵政”歷史，廣東郵政的企業(yè)資產(chǎn)（房產(chǎn)）也呈現(xiàn)這一特質——處在老城片區(qū)的房產(chǎn)有很多，卻是一塊塊“好看的肉，難啃的骨頭”。一方面，老局房位于城市中心地帶，區(qū)位價值高；另一方面，建設時間久遠，房屋設施落后，又涉及文物保護、安全隱患等問題，改造難度高、成本也大。如何實現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)的保值增值，讓存量房產(chǎn)能夠在既定的條件下為企業(yè)創(chuàng)造價值？近年來，廣東郵政參考“BOT”模式復刻“微改造”經(jīng)驗，努力推動將企業(yè)存量老舊房產(chǎn)有效盤活。 

　　注重文明傳承、文化延續(xù)，讓城市留下記憶，讓人們記住鄉(xiāng)愁——這是廣州市政府對荔灣區(qū)永慶坊的改造思路。永慶坊老舊街區(qū)經(jīng)過“微改造”，搖身一變成為國家4A級旅游景區(qū)，既成了市民游客匯聚的打卡地，也實現(xiàn)了歷史風貌和嶺南文化的傳承。這一成功案例自然成為廣東郵政推動企業(yè)舊房盤活的對標標桿。政府在“微改造”中運用的“BOT”模式也讓廣東郵政在實現(xiàn)資產(chǎn)盤活上得到了啟發(fā)?！癇OT”是英文“Build-Operate-Transfer”的縮寫，即“建設—經(jīng)營—轉讓”。在政府主導的舊街區(qū)“微改造”項目中，政府通過公開招商引入企業(yè)資金，由企業(yè)負責改造、建設和運營，再引入辦公和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等。項目運營期滿后交回政府，實現(xiàn)政府、民眾和企業(yè)的三方共贏。 

　　近日，記者來到位于廣東省佛山市大良古城區(qū)中心的“華德里·舍”，看見煥然一新的樓房。如果不是看到立在門口的郵筒，還真無法與之前的郵政舊局所聯(lián)系起來。三五成群的青年男女，各自在尋找最佳角度自拍；咖啡廳前排起了“長龍”，估計是個網(wǎng)紅店吧；拐角處的小文竹旁還有人搭起了網(wǎng)上直播的小道具……

　　大膽創(chuàng)新 找準發(fā)力點

　　在省會城市廣州荔灣老城區(qū)光復南路，有一棟據(jù)推測是建于1949年以前的郵政局房。這是廣州市郵政分公司在1953年4月購入的4層建筑。建筑面積423.44平方米，磚混結構的樓房原來用于投遞作業(yè)及職工住宿。由于歷史久遠，房屋的安全問題越來越多：地基不均勻下沉、墻體發(fā)霉潮濕、部分木梁腐變霉爛、瓦面風化破損、鋼筋出現(xiàn)裂縫等。2015年，經(jīng)評定，該房屋整體危險性為“C”級，即為“局部危險房”。廣州市分公司為此多次進行局部整修，但因房屋破舊，未能實現(xiàn)盤活，只能留用安全部分作為投遞中轉作業(yè)使用，其余大部分面積處于閑置狀態(tài)，資產(chǎn)效益極低。 

　　在距離廣州40多公里外的佛山市，也有一處情況相仿的郵政房產(chǎn)。該房產(chǎn)在大良街道古城區(qū)中心位置，總建筑面積2256平方米，產(chǎn)權證照齊全。房屋始建于20世紀50年代，包含商業(yè)樓1座、宿舍樓4座。商業(yè)樓整體狀況較差，多年來只能通過簡單的維護再出租。由于缺乏合理的定位和規(guī)劃，加上租戶經(jīng)營不善，部分曾經(jīng)租用的網(wǎng)吧、眼鏡店、涼茶店等都相繼退租不續(xù)，自2016年起就一直閑置。宿舍樓從2015年起用作低價公寓出租，但是由于管理混亂，也經(jīng)常被鄰居和居委會投訴。這就是那幢“華德里·舍”的前身。 

　　近幾年，廣東郵政一直致力于推動高質量發(fā)展，而提高資產(chǎn)盤活效率、實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值正是其中重要的抓手之一。面對維修費用高昂且存在一定安全隱患的舊房，政府的“微改造”為他們打開了思路。廣東郵政的財務、房產(chǎn)管理部門共同協(xié)助相關市郵政分公司開展房產(chǎn)狀況調查，計劃復刻廣州市永慶坊標桿案例開展資產(chǎn)盤活。2020年，廣州市光復南路和佛山市大良街這兩座“老大難”的房產(chǎn)完成了重新盤活租拍簽報審議，廣東郵政復刻“微改造”進行房產(chǎn)盤活正式開始。 

　　把握政策 精準規(guī)劃 

　　“微改造”的“BOT”模式，首先需要政府主導。廣東郵政從政府政策入手尋求助力。上述兩處房產(chǎn)，一處被列入廣州歷史風貌建筑范圍，另一處被佛山市順德區(qū)政府列入古城保護和改造之列。為契合政府舊城改造的需要，廣東郵政對自有房產(chǎn)進行了深入分析。 

　　首先，兩處房產(chǎn)都地處老城區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，資源要素匯聚，具備了大發(fā)展、快發(fā)展的條件。其次，對標先進案例，郵政的兩處房產(chǎn)可以參考永慶坊的做法，引入可承接規(guī)劃建設的合作方，讓房產(chǎn)資源得以活化。最后，可以把兩處房產(chǎn)的盤活規(guī)劃嵌入城市功能，讓其適應和貼合城市規(guī)劃，從而推進企業(yè)房產(chǎn)經(jīng)營可持續(xù)發(fā)展。經(jīng)過研究，廣州市光復南路的房產(chǎn)擬借助周邊服裝電商批發(fā)市場集聚地的優(yōu)勢，定位規(guī)劃方向為潮流服裝直播基地。佛山市大良街房產(chǎn)則借助鄰近著名景點清暉園的地理位置優(yōu)勢，定位規(guī)劃方向為旅游酒店。 

　　依托精準的規(guī)劃定位，廣東郵政對兩處房產(chǎn)的盤活思路得到了當?shù)卣恼J可和支持，很快通過了改造審批。 

　　修舊如舊 文化再傳承 

　　圍繞規(guī)劃定位，廣東郵政積極開展房產(chǎn)出租招拍，最終兩處房產(chǎn)都以較好的成績完成了租拍：廣州市光復南路房產(chǎn)簽訂租約8年，年化出租收入30萬元，較之前租金增長265%；佛山市大良街房產(chǎn)簽訂租約8年，年化出租收入69萬元，較之前租金增長129%。新入駐的租戶按合同的約定對郵政原有的舊房進行了一系列脫胎換骨的改造：完成舊設施、設備的清理和歷史建筑保護工作，對房屋建筑立面進行重新設計、保護、更新與裝飾；對房屋結構進行加固或者替換，優(yōu)化完善消防設施，配建公共服務設施等。經(jīng)過精心打造，昔日破敗不堪的郵政舊房煥然一新。 

　　廣州市光復南路原來被評定為“局部危險房”的四層舊綜合樓完成修繕后，經(jīng)安全鑒定為“結構安全”。原來的木樓梯變成了電梯，通過改舊成功消除了危房隱患，受到了當?shù)亟值赖某浞挚隙?。新樓?guī)劃用于潮流服裝直播基地，搭載了辦公、直播、門面展示功能，潮牌租戶月營業(yè)額約800萬元，共創(chuàng)造了25個工作崗位。廣東郵政為此節(jié)省了至少320萬元的房屋改造修繕費用，并促使承租方開立了郵政對公賬戶和使用郵政多項業(yè)務，開辦了多張社?？ǖ?，郵政效益也得到了延伸。 

　　再看佛山市大良街舊房，經(jīng)過徹底改造，承租戶投入資金約1300萬元，以“原生、原地、原味、微改造”為理念，名為“華德里·舍”的郵政主題民宿盛大開業(yè)。民宿以懷舊“郵政綠”為基礎色調，運用了信筒、送報自行車等郵政元素，同時結合佛山市順德區(qū)傳統(tǒng)文化和民宿特點，引入了網(wǎng)紅咖啡廳、傳統(tǒng)特色甜品美食等業(yè)態(tài)，讓舊房迅速從影響市容的“老破舊”變身為時尚新潮的網(wǎng)紅打卡點。其獨樹一幟的內嵌園林風格更是成為當?shù)孛袼薜臉藯U，刷新了人們對郵政形象的認識，擴大了郵政企業(yè)的社會影響力。 

　　民宿開業(yè)以后，廣東郵政按照源頭獲客的思路乘勝出擊，通過板塊協(xié)同積極與承租方對接，不僅成功在民宿開辦了郵政傳統(tǒng)業(yè)務，而且使承租方開立了郵政對公賬戶，為后續(xù)發(fā)展代發(fā)工資業(yè)務打下了基礎。為更加有效地利用民宿資源，廣東郵政還通過發(fā)送郵政主題民宿體驗邀請的方式對郵政自有優(yōu)質客戶的權益進行了拓展。目前，廣東郵政正在著手研究將寄遞、集傳、分銷、文創(chuàng)等業(yè)務資源與民宿經(jīng)營進行結合，進一步提升企業(yè)整體效益?，F(xiàn)在，“華德里·舍”已經(jīng)成為當?shù)鼐W(wǎng)紅景點，節(jié)假日日均人流量超500人次，民宿入住率超過9成，想入住民宿需要提前訂房。

　　編后：從城市發(fā)展的角度看，舊城之所以會舊，是因為業(yè)態(tài)和居住條件已經(jīng)不適應現(xiàn)代城市的發(fā)展需求。如果只是翻新老房，沒有更新業(yè)態(tài)，年輕人依舊不會來。所以，在盤活老城區(qū)郵政舊房時要規(guī)劃對新業(yè)態(tài)的承載功能，通過導入新業(yè)態(tài)，注入造血功能，才能讓舊房煥發(fā)新活力。當然，這樣做也更容易獲得政府部門的支持，郵政企業(yè)的降本增效工作就能獲得事半功倍的效果。

廣東省佛山市大良古城區(qū)中心的“華德里·舍”，門前的郵筒和雅致的環(huán)境書寫著郵政老舊局房的新生。

新局房充滿郵政元素。圖為游客在小郵箱樣式的LED燈前拍照。

改造后的“華德里·舍”民宿頗具特色。

　　（圖片由廣東省郵政分公司提供）